買(mǎi)房送車(chē)位如何財稅處理？
摘自：李龍地產(chǎn)財稅服務(wù)
《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國民法典》第二百七十五條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國民法典》第二百七十六條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房送車(chē)位，車(chē)位也屬于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，買(mǎi)房送車(chē)位實(shí)質(zhì)是屬于“捆綁式”銷(xiāo)售，也是折扣銷(xiāo)售的一種方式，之不過(guò)是采取實(shí)物折扣方式。
一、增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售推出“買(mǎi)房贈車(chē)位”活動(dòng)，因地下車(chē)位的價(jià)格已經(jīng)包含在房?jì)r(jià)中，因此贈送車(chē)位屬于有償贈送，無(wú)需視同銷(xiāo)售，不征收增值稅。但是，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問(wèn)題的規定〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕154號)規定：“納稅人采取折扣方式銷(xiāo)售貨物，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額征收增值稅;如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷(xiāo)售額中減除折扣額。以及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規定，納稅人發(fā)生應稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷(xiāo)售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以?xún)r(jià)款為銷(xiāo)售額，不得扣減折扣額。因此，企業(yè)在開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，應將房產(chǎn)和地下車(chē)位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車(chē)位應按照規定視同銷(xiāo)售征收增值稅。
舉例：A房地產(chǎn)企業(yè)“買(mǎi)房送車(chē)位”促銷(xiāo)活動(dòng)，住房對外銷(xiāo)售價(jià)格為100萬(wàn)元(不含稅價(jià)格，下同)，車(chē)位對外銷(xiāo)售價(jià)格為10萬(wàn)元，在促銷(xiāo)活動(dòng)中，房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格為105萬(wàn)元，同時(shí)贈送一個(gè)車(chē)位給購房業(yè)主。且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門(mén)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價(jià)款為105萬(wàn)元，因此，企業(yè)正確的開(kāi)票方式應為房產(chǎn)100萬(wàn)元，車(chē)位10萬(wàn)元，折扣5萬(wàn)元，即總價(jià)110萬(wàn)元，折扣5萬(wàn)元，合計105萬(wàn)元。
二、土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售“無(wú)產(chǎn)權”的車(chē)位，應屬于建成后有償轉讓?zhuān)鶕叶悇?wù)總局相關(guān)規定解析，土地增值稅清算應計算土地增值稅收入，其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。對于“買(mǎi)房贈車(chē)位”，因為土地增值稅清算應當區分普通住宅、非普通住宅、非住宅分別計算，因此，“買(mǎi)房贈車(chē)位”應當分別確認收入，收入確認原理同企業(yè)所得稅。
當然，在實(shí)務(wù)中，也有的地方對轉讓車(chē)位使用權，由于不發(fā)生產(chǎn)權轉移，由此認為不應當計算土地增值稅。對于“買(mǎi)房送車(chē)位”，不論車(chē)位是否計算土地增值稅，均應當分別確認住房收入與車(chē)位收入。
三、企業(yè)所得稅。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第三條規定，企業(yè)以買(mǎi)一贈一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷(xiāo)售金額按各項商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分攤確認各項的銷(xiāo)售收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)贈送的車(chē)位，仍屬于本企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)“買(mǎi)房送車(chē)位”業(yè)務(wù)同我們日常中贈送的視同銷(xiāo)售并不一樣，需要視同銷(xiāo)售的贈送特指無(wú)償贈送的情況，這里房地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無(wú)償贈送，而是屬于一種捆綁銷(xiāo)售行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要將贈送的車(chē)位再視同銷(xiāo)售處理計算繳納相關(guān)稅費。
四、個(gè)人所得稅。《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)規定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機向本單位以外的個(gè)人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò )紅包，下同)，以及企業(yè)在年會(huì )、座談會(huì )、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。以“買(mǎi)房”為前提所贈送的車(chē)位，不屬于“偶然所得”，不涉及個(gè)人所得稅。
五、印花稅。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是屬于權利轉移的書(shū)據,要按照合同所注明金額的萬(wàn)分之五來(lái)繳納印花稅。若房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權的車(chē)位,由于不需要到政府管理機關(guān)辦理登記注冊,為此，不屬于產(chǎn)權轉移書(shū)據印花稅征稅范圍。那么轉讓車(chē)位使用權是否屬于租賃合同呢?如果是短期租賃，應當按照財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅。但對轉讓永久使用權是否繳納印花稅倒還有一扯，在列舉的印花稅應稅項目當中并不包括轉讓使用權合同。應當注意的是：根據新印花稅法規定，同一應稅憑證上有兩個(gè)或以上稅目事項，只有分開(kāi)列明金額，才能按各自適用的稅目稅率計算應納稅額。如果沒(méi)有分別列明金額，則按*高的稅目稅率計算繳納印花稅。
六、契稅。原《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設施有關(guān)契稅政策的批復》(財稅〔2004〕126號)**條規定：“對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫、自行車(chē)庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動(dòng)的，不征收契稅?！爆F行政策即《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號)第二條第(六)項規定：“房屋附屬設施(包括停車(chē)位、機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計稅依據為承受方應交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價(jià)格，并按當地確定的適用稅率計稅?！?/span>從規定的表述可以看出如下兩點(diǎn)變化：一是未再強調車(chē)位計征契稅依據所有權轉移變動(dòng);二是車(chē)位適用稅率的選定不再依據是否單獨計價(jià)來(lái)判斷，而是圍繞是否同屬一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元來(lái)確定。但對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動(dòng)的，仍然不征收契稅。
七、會(huì )計處理。“買(mǎi)一送一”如果所贈送的物品是本企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍內的商品，在進(jìn)行會(huì )計處理時(shí)，需要按分攤確認收入，并確認增值稅的銷(xiāo)項稅額。如果所贈送的物品不是本企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍內的商品，在進(jìn)行會(huì )計處理時(shí)，則不需要確認收入。雖然贈品不確認收入，但是贈品價(jià)值要計入銷(xiāo)售費用，同時(shí)確認增值稅的銷(xiāo)項稅額。顯然，送的車(chē)位也屬于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，需要分攤確認收入。根據會(huì )計準則收入準則的規定，企業(yè)以“買(mǎi)一贈一”方式對外銷(xiāo)售，在確認收入時(shí)，需要將車(chē)位以及住房總的銷(xiāo)售金額按比例分攤確認車(chē)位以及住房的銷(xiāo)售收入。
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